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华东房企攻守道:换挡、转型、变道 千亿“安全线”下的生存抉择

2019-02-18 08:21
作者:郑娜 张玉 刘颂辉
来源: 中国经营网

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  在“活下去”成为重大命题的2018年,规模扩张一度成为多数房企的必然选择。克而瑞数据显示,2018年千亿房企数量达到30家,其中,华东房企占据了约11个席位。

  值得注意的是,在跨入千亿房企的阵营中,不少房企纷纷下沉三四线城市,实现业绩突飞猛进。不过,对于房企来说,最大的难题无异于拿地扩张规模与高杠杆之间的矛盾。不少华东房企由此选择了登陆资本市场,缓解资金压力。而当大潮退去,也有部分华东房企选择进入转型通道。

  对于业绩及企业发展相关问题,《中国经营报》记者先后联系多家在行业内有代表性的房企进行采访。旭辉控股集团股份有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)回复表示,旭辉从不追求高杠杆和高负债驱动的高增长,力求保持每年40%~50%的平均增长水平。

  绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城”)相关负责人回应表示,2019年,绿城在房地产投资上,将继续坚持价值投资理念,强调区域聚焦和城市深耕,继续扩大在重点城市的投资规模。同时也会结合市场变化,采取更加灵活的阶段性投资策略。苏宁环球品牌文化管理中心相关负责人回应称,“领导最近比较忙,不方便接受采访”。

  “换挡”三四线

  对三四线城市的深耕,是不少新晋千亿房企的共同特征。典型房企莫过于起家于浙江诸暨、“坚定三四线布局”的祥生地产。祥生地产CEO 赵红卫在此前接受媒体采访时曾表示,2015年、2016年,在同行和投资机构都不看好三四线时,祥生拿下了大量低成本土地。

  中指研究院数据显示,2017年,祥生拿地依然积极,全年土地支出达到359亿元,拿地面积逾750万平方米;2018年,祥生拿地金额达265亿元。

  不过,祥生虽然在规模扩大上十分积极,但业务布局仍倚重长三角的三四线城市。其中,仅2018年上半年,祥生新入6座城市,拿地金额211亿元,长三角地区的拿地金额高达190亿元。据祥生官网显示,当前祥生拓展地区包括浙江、安徽、江苏、湖北、山东、江西、辽宁等在内的11个省份、36个城市;但除了杭州、济南、上海和呼和浩特共计9个项目之外,其他项目均位于三四线城市,尤其是浙江的三四线城市。

  事实上,随着一二线城市调控政策趋严,闽系房企代表之一旭辉也开始“换挡”,从一二线城市逐步下沉三四线。数据显示,2018年上半年,旭辉的主要销售金额来自于25个城市,包括三亚、嘉兴、镇江、临沂等多个三线城市,在总销售金额中,三线城市销售贡献逾14%。

  同时,旭辉的拿地策略也向三四线调整。在2018年的中期业绩发布会上,旭辉方面表示,2018年上半年其拿地达到72块地,在三四线城市方面,主要在浙江、江苏、山东和广东,共计约26块地。

  连曾经因重仓三四线而遭遇滑铁卢的绿城中国也在2018年着手补仓。据悉,2018年4月份,绿城中国便斥资约40亿元在德清、舟山、常熟等三四线城市拿下多宗地块。

  不过,随着楼市政策转向,从2018年下半年起,三四线城市就已经出现降温的情况。易居企业集团CEO丁祖昱预计,2019年房地产销售规模会下降,这其中,对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%,已经是一个特别值得关注的信号。可以预见的是,2019年三四线压力比2018年更大。

  亿翰智库研究总监于小雨指出,华东地区虽然市场空间比较大,但经历了一个增量快速增长的阶段后,2019年继续往上走仍会存在压力;并且华东地区核心三四线城市,尤其是环上海三四线城市透支比较严重,房企在这些城市的增量也会受限。同时,三四线城市由于受结构分化的影响,2019年难以延续2018年辉煌的局面,但也不会出现大幅下滑的局面。

  面对这样的大环境,旭辉方面在给记者的回复中表示,未来在城市布局方面,旭辉聚焦一二线及强三四线城市,坚持深耕战略,重点布局华东、华北、华南、华中四大区域有人口导入、有产业和经济发展的城市。

  绿城方面则回应表示,2018年,绿城在长三角部分优质三四线城市进行了少量布局,均为短平快项目,在当年便形成了规模去化,且绿城在当地均有较好的品牌美誉度。因此,三四线城市行情的变化对绿城的影响不大。

  赴港IPO融资“解渴”

  庞大的土地储备是房企能够实现规模扩张的根本,但对于不少有野心房企来说,迅速扩大规模就意味着极其庞大的投资规模,债务压力也随之而来。

  正荣地产集团有限公司(06158.HK,以下简称“正荣地产”)是其中的代表。据披露,正荣地产在2014年的合约销售额仅169亿元,此后2015年至2017年的3年时间,其合约销售额分别达306亿元、490亿元、701.5亿元。克而瑞数据显示,2018年,正荣销售额顺利突破千亿,达到1303.4亿元。

  不过,扩张的同时,正荣负债也在同步快速增长。数据显示,其负债总额从2014年的约419亿元 ,增长至2017年的941.97亿元,净负债率也达到了183.2%。同时,2014年、2015年、2016年及2017年,正荣的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。

  2017年末,正荣地产向港交所提交了IPO申请。2018年挂牌成功之后,正荣便公告称,将发行购房尾款应收账款的资产支持证券,发行金额共24.21亿元,并“预期会用作偿还本集团的债务”。

  多番努力之后,截至2018年中期,正荣的净负债率由183.2%下降到171.8%,但依然居于高位。在其中期业绩会上,正荣方面表示,预计到2018年年底净负债率会控制在120%,甚至有可能做到100%以内。

  此外,正荣在2018年还进行了多次融资,如10月2日发行2.8亿美元优先票据,年息达12.5%;10月25日宣布额外发行7000万美元2021年到期优先票据,年息同样为12.5%;11月底,正荣又宣布发行购房尾款应收账款的资产支持证券10.84亿元。

  2018年赴港上市的大发地产是一家位于上海的房企,数据显示,2015~2017年,大发地产销售收入分别达6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。其扩张还在加速,据招股书披露,自2019-02-18至最后可行日期之间,大发迅速获取了16个项目,其中有10幅地块通过公开招拍挂获得,总占地面积达35.1万平方米。

  大规模拿地也加大了企业的资金压力。数据显示,2015年、2016年大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%。截至2017年,这一指标已猛增至269.8%。

  据披露,大发地产上市融资所得资金约30%或2.18亿港元将用于偿还一家资产管理公司的两年期借贷人民币5.3亿元的大部分。

  多元转型“谋生”

  除了着力拿地扩大规模,试图在行业中分一杯羹的房企之外,大潮退去,不少华东房企很早也开启了转型之路。

  位于江苏的苏宁环球在2015年就明确提出了向大健康、大文体、大金融转型的目标,但目前来看,其转型还未取得明显成效。

  公开信息显示,在健康领域,苏宁环球拥有一家名为上海天大医院的医美医院,其在2017年度净利润-494万元。而在文体领域与金融领域的业绩情况,苏宁环球均披露明确的数据。而2016年“限韩令”消息一出,也让与韩国公司有着密切合作的苏宁环球转型遇阻。

  事实上,目前苏宁环球营收的主要贡献者依然是房地产业务。截至2018年6月末,苏宁环球营业收入14.89亿元,其中房地产业务营收约13亿元,占比逾8成。

  同样的情况也发生在闽系房企冠城大通身上。2014年冠城大通就表示要跨界新能源,进行多元化布局。不过,新能源业务的营收状况尚不稳定。据冠城大通财报显示,2016年至2018年上半年,新能源业务的营收分别约为1888万元、1470万元、1387万元。

  冠城大通的营收还是依赖于传统的房地产及其漆包线业务。据其2018年中报披露,2018年上半年,冠城大通营收共计30.34亿元,其中,房地产业务营收约为10.7亿元,漆包线业务收入达18.22亿元。

  2015年,莱茵体育更名莱茵置业并宣布进军体育产业。据相关媒体报道,莱茵体育实控人高继胜曾多次宣称房地产进入白银时代,力推公司转型至体育领域。不过,押宝体育产业并未给莱茵体育的发展带来实质性进展。

  莱茵体育2018年三季度报显示,年初至报告期,公司营业收入为6.55亿元,比上年同期减少了46.64%;归属于上市公司的扣非净利润为-2410.86万元,比上年同期减少339.4%。

  曾上榜中国房地产百强企业的银亿股份2016年起便推进多元转型,先后筹划多次大手笔收购,并于2017年耗资百亿元收购相关资产。银亿股份此前在接受记者采访时表示,目前已形成高端制造+房地产双主业发展格局,截至2018年三季度末,高端制造与房地产板块分别占公司营收约60%及30%。

  大手笔收购的完成使得银亿股份在2017年实现了营收、净利润双增长,同比增幅分别为29.1%、134.76%。不过好景不长,2018年前三季度,其营业收入63.62亿元,同比减少25.03%,归属于股东的扣非净利润为1.57亿元,同比减少67.99%。

  于小雨指出,从多元化角度看,房地产企业多元化布局时间并不长,自身处于成长阶段,还需要房地产业务的持续输血,短期内尚不能形成规模。同时,判定企业多元化业务是否成功,应当将多元化业务规模与同行业竞争者比较,多元化业务是否可以独立盈利,不依赖输血作为评判标准。

(文章来源:中国经营网)

(责任编辑:DF386)

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